禹洲的年关
发布时间:2019-01-17 09:26:51
禹洲的年关

  裁员、撤销城市公司、融资无门、楼市成交冰封、预售证难拿、出售资产、活下去……这些关键词很好反映了房地产行业的众生相。

  来源:摩登文旅

  2007年,厦门市政局调动,刘赐贵接任张昌平,成为新一任的厦门市市长。

  当时,中超球队厦门篮狮已经没有了赞助商,只能由厦门政府接管,这支足球队的主教练在这一年刚从高洪波换成高达明,然而这一年厦门篮狮的战绩在中超中位列倒数第一,从中超降入中甲。

  球迷们把所有的错都归于高达明,而高达明却把所有的责任都推给厦门篮狮的接管单位厦门政府。

  他说,“是体育局的错。”

  降级本不是世界末日,来年再打回来便是,但因厦门政府新领导上任,对足球并不感冒,而蓝狮又找不到企业赞助,谁都没想到,这次降级是篮狮的尽头,直接解散。

  2008年1月,中国足协向公众公布,厦门篮狮没有参与中甲的注册。

  成立了12年的厦门篮狮正式消亡,就此,中国足坛再无厦门队。

  当时,曾就任过厦门篮狮的前任总经理卢光瑞表示,“早在我下课那天,就已注定了今天的结局,主要是政府不想搞了,只要政府想搞就一定会有企业接手。”

  2018年,厦门重启足球职业化之路,推出厦门市足球协会甲级联赛,而获胜队伍将代表厦门参加明年中冠联赛大区赛。

  中冠联赛是中国足球四个联赛里的最低的一个。2017年9月,中国足协发布文件,2018赛季的中国足球业余联赛正式更改名字,改成2018中国足球冠军联赛。

  2017年的规定,中冠联赛前四名的球队,获得下赛季中乙联赛的准入资格,中冠联赛的第五名和第六名,将和这一年乙级联赛的后两名进行主客场两回合的淘汰赛,胜者也将获得中乙联赛准入资格,输掉比赛的下一年继续参加中冠联赛。

  目前,海天集团、央体体育、市教育局、厦门烟草和厦门移动成为了厦门足球协会甲级联赛的赞助商。

  但明年,厦门的职业球队将有队伍去参加中冠联赛,厦门足协希望有一家大企业能全程支持这支厦门本土球队,一直到重回中超,为厦门争取更多的荣誉。

  据传,这家大企业就是厦门市连续十多年的楼市销冠——禹洲地产(01628.HK)。

  或许,在不久后,除了深圳佳兆业、广州恒大、杭州绿城、河北华夏幸福、大连万达外,地产圈还多了一只足球队,厦门禹洲。

  生存的1000亿

  禹洲地产的创始人叫林龙安,1964年出生于距离厦门大约60公里远的泉州惠安。

  1994年,刚满30岁的林龙安辞去厦门财政系统公务员的铁饭碗,进军房地产。

  刚开始的时候,林龙安在厦门仙岳山麓南山路拿下了一块地,打造了禹洲地产的第一个项目,禹洲新村。

  至于为什么叫禹洲地产,全凭林龙安的个人喜好,林龙安认为在大禹治水过后,荒芜的沙漠都能变成绿洲,所以就叫了禹洲。

  2004年,禹洲开始全国扩张,厦门作为大本营,在上海、合肥相继拿地。

  2009年,在同来自泉州的兄弟许荣茂以及厦门另一家房企建发的帮助下,他们认购了禹洲地产3.12亿港元的股份,禹洲正式登录港股。

  编号01628。

  这家房企的起家,发家全在厦门,但2016年,这家房企突然要跟着福建老大哥旭辉把总部搬到了上海。

  林龙安希望,总部迁沪之后,禹洲可以实现从区域性公司到全国性房企的“蜕变”,长三角地区也是禹洲扩展规模的支持。

  然后在2016年的2015年业绩会上,林龙安说,未来禹洲将有两个中心,一个上海中心,一个厦门中心,但以上海为主。

  林龙安说“搬到上海之后,禹洲的战略目标自然就拉升起来了,2018年达到600亿元,到2020年要达到1000亿。”

  禹洲突然搬到上海,据知情人透露有两原因。

  一是,禹洲经常使用“明股实债”的方式去开发项目。

  何为明股实债,顾名思义就是明面上是股权投资,实质为债权投资。而这种融资方式,还会带有“回购条款的股权性融资”,并且这种方式的弊端是会吃掉开发商一大块的利润。

  例如,2013年1月禹洲地产联合附属禹洲置业(合肥)东城以总价13.05亿竞得该宗编号为E1311的地块,到了2014年10月31日,为了分摊项目的开成本,禹洲置业(合肥)东城与平安信托订立一份合营协议。平安信托向禹洲置业(合肥)东城注资7.2亿元,持有其27.8%股份。

  而到了2015年11月17日禹洲以8.03亿元的交易代价回购这27.8%的股份。

  而该项目的利润也才3个亿,接近一个亿的利润被平安信托吃掉了。

  这么高成本的融资方式一般只有规模小或者债务架构极差的企业中,在2015年11月17日把禹洲置业(合肥)东城27.8%的股份赎回来后,林龙安就不想再用“明股实债”的融资方式了。

  2017年禹洲的净利润为31.27亿元,2015年才16.57赎回自己各个项目股权的两年利润翻了100%。

  但房地产毕竟是金融的玩具,为了能融到钱,只有做大规模。

  林龙安也一直强调房地产跟金融是无缝接轨、相融相通的,房地产公司的资金链一旦断了,整个公司马上就趴下去了。

  2018年7月份,林龙安接受媒体采访的时候说,“现在整个融资体系紧绷,如果再持续半年左右,可能有一些中小的甚至中等房地产商都会倒闭。”

  2016年林龙安的觉悟“救”了2018年的禹洲一命。

  二是,与林中的会谈。

  有一次林龙安跟林中还有刘先觉等几个大佬在一次饭局上聊到房企未来的发展。林中说了一句,“未来房企3000亿才算发展,1000亿只能算生存。”

  这句话后来,林中在公开场合也说了,林龙安也同意了林中的说法。

  按照林龙安对禹洲第一个目标2018年600亿元,第二个目标2020年1000亿的说法,禹洲目前还在努力的往生存的路上努力着。

  但第一个600亿元的小目标好像要折戟了。

  被地王拖累的2018年

  2016年,国内部分城市房价涨幅惊人,业内戏称他们是中国楼市“四小龙”。合肥房地产市场最疯狂时,据说在合肥买房要找副市长以上的领导,找不到副市长就买不到房。

  2016年4月28日这一天,风起云涌,40多家房企在光明顶抢“土地宝剑”。禹洲地产在当时中国楼市最火爆的城市,一口气抢了三块“地王”。撒下的49亿,可以绕地球好多圈,比香飘飘牛叉的不止一点儿。

  闽系房企都有一股冲劲。有的喜欢四处建地标,有的专门找小伙伴搞合作开发,有的喜欢打造高端奢华产品,还有的策略激进,喜欢拿地王。

  2018年4月2日,在2017年的业绩会上林龙安突然提出将开启“上海-深圳双总部”模式。

  林龙安说,上海总部可以支撑禹洲千亿的野心。

  而深圳总部可以确保禹洲在5年或者10年以后的生存发展。

  但在两年前的发布会上,林龙安才说,上海、厦门是双总部。

  在禹洲的故事里,厦门当了24年的主角,要换主演了?

  所以当传禹洲要接厦门职业足球队的时候,我是不信的。

  实际上,在林龙安的世界里,如今的禹洲已经是港资企业了,他一年里在香港的时间要占据60%,剩余的时间基本都是深圳还有上海。

  他曾对媒体说,“我有时候早上去深圳上班,晚上就回来香港了,一个小时就到了。”

  他还顺带黑了一把北京,“在北京有的地方一个小时是到不了的。”

  查看禹洲2017年财报可知,这一年,禹洲在长三角地区的销售额占总销售的50%,并且55%的土储集中在上海、苏州、杭州、南京、合肥等长三角地区,但销售业绩厦门依然贡献了23%。

  2018年,很不巧业绩贡献主力区域厦门楼市腰斩。上半年,禹洲合同销售额同比仅增长0.03%,而TOP100房企总体销售规模同比增长36.5%。

  而2018年厦门房产成交均价也仅有31000元/平方米左右,一年之间下降幅度高达25%。

  因厦门、合肥的楼市拖后腿,禹洲方面连续的改口也体现了对600亿的不信心。

  可苦了2016年时,禹洲在厦门、上海、合肥等地拿下的那些地王。

  年初是一定600亿,年中是预计600亿没问题,而到最后就变成了保550亿。

  截止2018年前10个月,禹洲地产的合约销售才有401.7亿人民币,完成目标才67%,两个月200亿是禹洲的年关。

  值得一提的事,尽管业绩目标有难度,但禹洲的财务状态还是比较优秀的,除了多年来的合作伙伴华侨城亚洲也入股了禹洲,为禹洲输血;本来禹洲今年要面临四笔共100亿元的到期债券,但年中禹洲已经换了一笔,另外三笔已经延期到了2019年。

  而到了十一月,为了完成业绩本想留着明年楼市回暖才卖的苏州五个项目以及武汉的一个项目却临时加推。

  据禹洲的通稿显示,这个11月单月销售量达禹洲史上最高,约103.01亿元,同比劲升259%。

  关于禹洲十一月份创造历史的业绩来源,通稿里显示,11月16日,禹洲.嘉誉公元盛大开盘,近千人开启抢房大战,成交量在两个小时内急速飙升,首开即大获成功。

  但据当时的购房者介绍,并没有那么热闹。

  11月17日,禹洲地产扬州壹号作品—禹洲扬子.嘉誉风华开盘,推出4栋楼共计284套房源,短短40分钟全部售罄。

  但作者联系到了该项目的销售,销售说还有房。

  另外,还有11月24日,位于泉州惠安核心区域的禹洲城市广场8期新品开盘,当日劲销约9成。11月28日,上海禹洲雍贤府最新一期房源开盘,当日销量达158套。

  真假无可查证。

  如果正如通稿所言,就此,前11个月禹洲的销售金额达到人民币504.71亿元。

  年关难过,禹洲的十二月,或难保十一月的气势。

  但如果十二月保持十一月的猛势,禹洲还是能开开心心过大年的。

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